Century Homes недвижимость Велико Тырново, квартиры, дома, аренда через Century Homes. Недвижимость в Велико Тырново и Болгарии

Первичная или вторичная недвижимость?

Размер шрифта: A A A

Покупатели зарубежной недвижимости задаются вопросом, какие объекты выгоднее приобретать: первичные или вторичные. О первичном рынке недвижимости речь идет в том случае, если приобретаются готовые дома от застройщика или на этапе строительства (off-plan). Но даже если объект новый, в случае перепродажи он уже считается вторичным.

Вряд ли можно говорить о том, что один из типов недвижимости лучше другого, поскольку и у новостроек, и у объектов на вторичном рынке есть свои достоинства и недостатки. К тому же, в каждой стране — свои особенности. Например, в Греции и Болгарии кредит на покупку недвижимости на этапе строительства практически недоступен. В Дубае и на болгарских курортах преобладают новостройки, а в большинстве западноевропейских стран — вторичные объекты.
Непростой выбор

Как правило, покупателей прежде всего интересуют цена. Вряд ли можно с уверенностью сказать, где дома дороже — на первичном или на вторичном рынке. Стоимость во многом зависит от типа объекта, его местоположения и степени изношенности. Среди новых квартир может быть как студия площадью 30 м², так и просторные комфортабельные апартаменты. Аналогично со вторичными объектами: старинный отреставрированный особняк, несомненно, стоит дороже, чем дом, требующий капитального ремонта.

Однако в некоторых случаях затраты на юридическое оформление сделки зависят от возраста объекта. Часто, приобретая новую недвижимость, покупатель несет меньше расходов. Например, в Великобритании с 2007 года не надо платить гербовый сбор при покупке экологичного дома стоимостью более 500 000 фунтов стерлингов. Во Франции плата за услуги нотариуса при покупке жилья старше пяти лет составляет 6–7 %, а новостройки — около 3 % от стоимости объекта.

Помимо расходов, связанных с приобретением жилья, будущего владельца ожидают затраты на коммунальные услуги и ремонт. Особенно разорительно содержание зданий, построенных столетия назад. Например, в Уэльсе за старинный дом из шести комнат семья платит около 5 тыс. фунтов стерлингов в год. На одно только электричество расходуется 200 фунтов в месяц.

На содержание новостроек, напротив, уходит гораздо меньше средств. В среднем, новые дома потребляют на 50 % меньше энергии, чем старые. В некоторых западноевропейских странах, в частности Великобритании и Франции, новые дома строят с учетом требований энергоэффективности. Каждому зданию присваивается класс от A до G, где А означает, что здание возведено согласно всем нормам экологичного строительства, а G указывает на минимальную энергоэффективность.

Часто старые дома построены из материалов, которые содержат опасные для здоровья вещества. Например, во Франции при покупке дома, построенного до 1997 года, нужно убедиться, что был проведен анализ воздуха на наличие асбеста. Если жилье построено до 1949 года, необходимо позаботиться об экспертизе на содержание свинца на всех окрашенных поверхностях.

Иногда в старом доме требуется заменить коммуникации, конструкции, укрепить несущие стены и многое другое. В некоторых случаях затраты на ремонт обходятся в половину стоимости самого дома. Совсем иначе обстоит дело с новостройками, которые в странах Западной Европы, как правило, полностью готовы для проживания к моменту сдачи в эксплуатацию.

Еще одним плюсом новых домов является то, что они часто оснащены современным оборудованием, что делает проживание более удобным. Однако из этого правила бывают исключения. Например, в Великобритании дом викторианской эпохи был переоборудован по всем правилам экостроительства: здание оснащено солнечными панелями, емкостью для сбора дождевой воды и светодиодными лампами. Но это все же редкость. Вряд ли удастся перестроить таким образом памятники архитектуры или истории, к которым относятся замки, квартиры в старинных домах в исторической части города и другие объекты. Как правило, местные власти устанавливают множество ограничений, вплоть до запрета заменять окна, двери и мебель.

Однако даже в новом здании могут обнаружиться дефекты: пятна от краски, расколотый кафель, проблемы с электропроводкой или сантехникой. Как отмечают эксперты, в среднем в каждом новом доме насчитывается около 100 мелких неполадок. В некоторых странах эта проблема легко решается. Так, большинство новых домов в Великобритании и Франции продаются с 10-летней гарантией. Это значит, что собственники жилья в течение этого срока могут рассчитывать на бесплатное устранение дефектов.
Региональные особенности

На первичных рынках Западной Европы мало эксклюзивных предложений. Старинные замки, особняки, роскошные виллы — это всегда объекты вторичного рынка.

Матье Кани, агент недвижимости из компании Sextant, считает, что между рынками западноевропейских стран есть существенные различия: «В Испании продаются в основном новые дома и недвижимость off-plan, в то время как во Франции и Великобритании покупатели предпочитают приобретать старинные дома из камня». По его словам, во Франции растущий вторичный рынок. При этом самым большим спросом пользуется вторичная недвижимость в южных регионах и во Французских Альпах.

В Испании опасно приобретать первичную недвижимость, поскольку есть риск, что земельно-имущественные права или разрешение на строительство будут неправильно оформлены. Надежнее взять ипотечный кредит на покупку новостройки, потому что перед выдачей ссуды банк проверяет все документы. При покупке недвижимости на вторичном рынке такие проблемы возникают редко.

На рынках таких государств, как Болгария и ОАЭ, преобладает недвижимость от застройщика.

В Болгарии нет развитого рынка вторичного жилья. Те, кто желает продать собственность, как правило, испытывают трудности с поиском покупателей.

«Главная проблема на болгарском рынке недвижимости заключается в том, что сегодня почти все покупатели — россияне, а продавцы — британцы и ирландцы. Многие россияне предпочитают не приобретать недвижимость off-plan, потому что такая схема кажется им рискованной. Без устоявшегося рынка вторичного жилья покупателям трудно найти продавцов, и наоборот. Поэтому мы стараемся решить эту проблему, выступая посредниками между британскими продавцами и российскими покупателями»,— объясняет Дилан Каллен, главный менеджер компании Appreciating Assets.

Многие болгарские курорты, в частности Велинград и Сандански, начали застраиваться недавно, поэтому предложение вторичного жилья ограничено. Кроме того, повышенный спрос на новое жилье может объясняться особой политикой некоторых агентств недвижимости.

«У агентов нет стимула продавать вторичное жилье, потому что застройщики платят им большие комиссионные за то, чтобы они продавали недвижимость на этапе строительства»,— говорит Саймон Тведдл, эксперт компании Property Secrets.

В Болгарии много долгостроев и некачественных жилых комплексов. Прежде чем покупать недвижимость, следует получить точную информацию об объекте: срок сдачи в эксплуатацию (если он строится), есть ли разрешение на строительство или право собственности (если комплекс уже построен).

В Дубае, как и в Болгарии, предлагается, в основном, первичное жилье. Это объясняется прежде всего тем, что после кризиса, наступившего вслед за бумом на недвижимость, на рынках эмирата осталось много нераспроданных объектов. Вторичной недвижимости в Дубае крайне мало.

«Вторичка обычно продается дешевле, чем недвижимость от застройщика. Главная проблема — недостаток таких объектов»,— говорит Шехзад Накви, менеджер по продажам компании Hamptons.

Напротив, в странах Восточной Европы, особенно в Польской и Чешской Республике, много вторичных объектов. Однако и здесь есть свои особенности. Так, по словам Пола Элфорда из инвестиционной компании Poland Direct, в Польше удобнее покупать первичную недвижимость, лучше всего off-plan, поскольку так легче избежать проблем, связанных с установлением права собственности. После покупки старого дома могут объявиться настоящие владельцы — например, евреи, высланные из страны во время Второй мировой войны.

Однако с финансированием покупки дома на стадии строительства есть трудности: банки выдают ипотечные кредиты на такие объекты не во всех странах. В частности, ссуду практически невозможно получить в Болгарии и Греции.
* * *

И у первичной, и у вторичной недвижимости есть плюсы и минусы. Покупатели вторичного жилья иногда несут больше расходов при оформлении сделки, а в дальнейшем больше тратят на содержание и ремонт. Новые здания, в отличие от старых, часто строятся из экологичных материалов и оснащены современным оборудованием.

С другой стороны, эксклюзивные предложения чаще встречаются среди вторичных объектов, особенно в Западной Европе. В странах этого региона стабильный рынок, поэтому покупать здесь недвижимость безопаснее, чем на формирующихся рынках Восточной и Южной Европы.

http://tranio.ru