Берегитесь пузырей
Одна из главных составляющих успеха в таком сложном деле, как инвестирование, — это правильный выбор страны. Как правило, застройщики и всякого рода посредники, работающие на уже рухнувшем или бесперспективном рынке, пытаются навязать свою недвижимость российским инвесторам, порой менее осведомленным, чем их европейские собратья, — до тех пор пока ситуация с данной страной не становится очевидна и широко известна. Имейте в виду: наиболее опасные рынки — те, на которых надувается ценовой пузырь, идет неоправданный рост цен. У всех на слуху история с Дубаем, за ним последовала Панама. Следующим стал Египет, где цены на вторичном рынке недвижимости упали за год на 37% — характерный симптом. Сложным для инвестирования пока остается и рынок недвижимости США. Исключение тут может составлять недвижимость в Майами и Нью-Йорке, на которую по-прежнему есть спрос со стороны иностранцев.
Характерный трюк, на который попадаются легковерные покупатели, — заявления о стремительном росте рынка, на котором можно легко заработать. Статистика, которую они читают в Интернете, обещает сказочный рост цен в стране — 20, 30, 50%! И ведь действительно: недвижимость на начальных этапах строительства стоит, допустим, 100 тыс. евро, ближе к завершению — 200 тыс., а готовая — все 300 тыс. Чем не рост? Инвестор, предвидя высокую прибыль, покупает квадратные метры и, дождавшись сдачи дома в эксплуатацию, пытается его продать. Момент истины наступает тогда, когда становится понятно, что покупателей нет, по этой цене квартира никому не интересна. В чем же дело?
«Подчас рост цен, отраженный в статистике, — соблазнительная приманка для инвестора, и, ориентируясь только на него, легко попасть в ловушку. Человек принимает решение, не задумываясь о том, откуда взялась эта статистика, — комментирует Игорь Индриксонс, директор департамента инвестиций в зарубежную недвижимость компании IntermarkSavills. — Чаще всего отчеты сформированы на основании данных рынка первичной недвижимости, и в них приведены цифры, отражающие рост цен строящихся объектов. Застройщик может увеличивать цены в прайс-листах ежемесячно по мере прибавления готовых площадей, но это еще не повод думать, что рынок растет». В цивилизованных странах эксперты высчитывают индексы роста цен на недвижимость, основываясь на взвешенном анализе первичного и вторичного рынка, причем данных с рынка вторичного жилья в индексе должно быть не менее 70%, а первички — только 30%.
Для удачных инвестиций совсем не нужен какой-то рекордный или запредельный рост рынка, объясняет И. Индриксонс, достаточно средних показателей — не более 10% в год. При элементарной стратегии, когда, покупая объект, будущий собственник вносит 30% его стоимости, а остальные 70% берет в кредит у банка и выплачивает его с помощью аренды, он получает доходность 20% на инвестицию даже при росте рынка 5% в год. Это хорошая доходность при минимальных рисках.
Нужно понимать, что чем быстрее растут цены на рынке, тем выше и риски инвестора. «Погоня за ростом рынка более 10% в год может привести к печальному финалу, — предупреждает И. Индриксонс. — И если вы вкладываете средства в рынок, прибавляющий 40% в год, то необходимо отдавать себе отчет, что и риски в данном случае зашкаливают».
Главное — ликвидность
Впрочем, если очень хочется быстро заработать на росте цен, нужно помнить несколько простых вещей. «Рынок недвижимости, как известно, имеет тенденцию к цикличности: спады сменяют пузыри, и регулярность этих процессов довольно предсказуема», — отмечает Ромуальд Шидловский, руководитель Vita Special Estate. Словом, тут главное — успеть вовремя продать дом, пока пузырь не лопнул. А для этого нужно, чтобы недвижимость была ликвидна. «Мы рекомендуем обращать внимание на богатство инфраструктуры, уникальность проекта, особенности развития региона, где он находится. Скажем, строительство аэропорта всегда повышает инвестиционную привлекательность недвижимости на местном рынке, — говорит эксперт. — Нужно также иметь в виду, что ликвидность объектов, как правило, выше в крупных городах или очень популярных туристических центрах».
Обязательно оценивайте спрос на вашу недвижимость. Для этого, во-первых, составьте портрет потенциального покупателя и сравните его с реальными людьми, приобретающими жилье в выбранном вами месте. Позволит ли финансовое положение той публики, которую вы назначили будущими покупателями вашего объекта, совершить подобную сделку через некоторое время? Сейчас доходы разных слоев общества на Западе очень меняются, особенно в Европе и Америке, поэтому такой прогноз не будет лишним. Во-вторых, прикиньте то же самое в отношении потенциального арендатора. Даже если вы не собираетесь сдавать в аренду свой объект, это, возможно, захочет сделать ваш покупатель, и для него данный момент будет очень важен. Инвестиционные брокеры всегда используют правило: чем более объект пригоден для сдачи в аренду, тем он ликвиднее.
Выясняйте и состояние самого объекта недвижимости. Он может требовать капитального ремонта или обязательного изменения здания, что будет связано с крупными затратами. В идеале продавец обязан уведомлять покупателя о таких вещах или заверить своей подписью в договоре купли-продажи факт об отсутствии изъянов и обременений, но бывает по-всякому… Не меньшей проблемой может оказаться памятник архитектуры — в Европе он требует обязательной санации, которую новый владелец должен выполнить в соответствии с предписаниями, а возможно, и реставрации; кроме того, он постоянно будет находиться под контролем государственных организаций. В этих случаях требуется хорошенько подумать и все просчитать, потому что такой объект, помимо того что потребует вложения средств, может еще и оказаться неликвидным.
Наконец, не забудьте выяснить, свободна ли квартира от обязательств третьих лиц — ипотеки, залогов и т. д.
Тверды ли гарантии?
Сейчас многие девелоперы при продаже своих объектов, как правило, курортных, предлагают инвестору такую опцию, как гарантированная аренда. Это значит, что застройщик или управляющая компания (УК) в течение какого-то периода (как правило, пять лет) берет на себя не только весь сервис, но и сдачу объекта недвижимости в аренду, гарантируя выплачивать инвестору определенный процент (обычно 4–5%). Владелец недвижимости получает стабильный доход вне зависимости от того, удалось ли компании сдать его собственность. Бывает, что доход от ренты покрывает платежи по ипотеке и расходы на обслуживание, и тогда инвестиции оказываются особенно эффективны.
Но, пользуясь хорошей репутацией этой уже опробованной во многих странах схемы, застройщики ищут способы схитрить и тут. Особенно опасна ситуация, когда гарантии дает специально созданная на этом объекте УК. «У вас на руках оказывается два контракта — договор купли-продажи с застройщиком и договор с гарантиями по аренде с УК, — объясняет И. Индриксонс. — По окончании строительства с застройщиком, к примеру, все в порядке, и он свои обязательства выполнил, а УК к этому моменту прекращает свое существование и растворяется в пространстве. Даже если она не исчезает, вам не легче: это всегда очень малобюджетная организация, и взять с нее нечего». Гарантия, считает эксперт, должна исходить именно от застройщика, а он, в свою очередь, должен нанимать УК.
Можно доверять и УК, если это крупная фирма с именем и репутацией, принимающая участие в управлении недвижимостью разных застройщиков. «Клиенту следует узнать, сколько лет она существует на рынке, получить рекомендации клиентов, уже воспользовавшихся ее услугами», — советует Стефан Бухчев, владелец болгарского агентства CENTURY 21 Vision Properties. При этом желательно, чтобы гарантии компании подкреплялись еще и банком или страховой компанией, добавляет Р. Шидловский.
К тому же не на всех рынках и не всегда гарантированная рента вообще возможна. Так, туроператоры Скандинавии (из Швеции, Финляндии и Дании) еще два-три года назад заключали договоры на условиях гарантированного заполнения резиденций, но сейчас они отошли от такой практики, и никакие гарантии в договорах не прописываются.
В некоторых договорах о сдаче объекта в аренду нет пункта о возврате недвижимости владельцу в первоначальном состоянии или о его ремонте силами УК. Требуйте его внесения, иначе недвижимость может быть возвращена вам в плачевном виде и потребуются серьезные вложения.
Наконец, существует rental pool — в этом случае объект сдается в комплексе с другими, а затем доходы суммируются и делятся на количество объектов. И если ваш объект действительно был сдан с доходностью 10% в год, а соседний не был сдан вообще, то доходность всего пула высчитывается по среднему арифметическому, и все инвесторы получают поровну. При этом простоявший объект никак не амортизирован, а ваш, заработавший деньги для всех остальных, требует восстановления. С. Бухчев полагает, что, без сомнения, сдавать свою недвижимость нужно отдельно. Если у вас привлекательный домик или квартира, которые пользуются спросом, зачем делить свой доход с 30 неудачниками? В этом случае нужно отказаться от rental pool.
Обратно не возьмут
Еще один трюк застройщиков для привлечения покупателей называется buyback — обратный выкуп. Продавец, стремясь убедить человека в выгоде покупки, может пообещать выкупить свой объект обратно, если на то будет воля инвестора. Однако нельзя слепо верить подобным обещаниям. Так, обычно в договоре указывается, что обратный выкуп гарантируется инвестору при условии «если он не смог реализовать его на вторичном рынке». Но на вторичном рынке всегда можно продать дом или квартиру, если выставить ее по цене значительно ниже рыночной. По идее, нужно писать так: «Застройщик обязуется выкупить недвижимость, если инвестор не смог реализовать ее на вторичном рынке по цене покупки». Однако такой договор продавец никогда не подпишет, а если и подпишет, то в час икс заявит, что объект возвращен не в надлежащем состоянии, либо придумает другие отговорки.
«Способы введения в заблуждение инвесторов везде и всегда одинаковы. Они мигрируют по миру и проявляют себя с периодичностью раз в пять — десять лет, — замечает И. Индриксонс. — Все они юридически выверены, и в конце концов инвестору придраться будет не к чему. Задача застройщика — построить и продать недвижимость, выкупать ее не в его интересах. Таким образом, доверчивый инвестор может остаться «счастливым» обладателем неликвида».
Эксперт не знает случая, чтобы застройщик, предлагающий buyback, выполнил данное обещание. С. Бухчев, работая на рынке курортной недвижимости с 2003 г., тоже не смог припомнить застройщиков, выкупивших свою недвижимость обратно.
Читайте законы
Инвестор обязательно должен ознакомиться с законодательством страны, в которой покупает дом или квартиру. Дело в том, что практически в нормативной сфере каждого государства существуют свои подводные камни, о которых невозможно догадаться просто так. Приведем лишь два примера.
Согласно «Закону о побережьях», принятому в Испании в 1988 г., береговая полоса в пределах 100 м от моря или океана не подлежит ни застройке, ни приобретению в частную собственность. Местные власти имеют право увеличить это расстояние, расширяя запретную полосу до 400 м от линии прибоя. Те здания, что были построены до 1988 г., не трогают, так как закон обратной силы не имеет, а вот новые подлежат безжалостному сносу. Коварство ситуации в том, что до поры до времени закон игнорировали, и застройка берега продолжалась до 2004 г. Но в один прекрасный день правительство вспомнило о нем, и многие даже очень известные персоны лишились своих вилл. Нужно сказать, что в Испании в данном случае не помогают ни взятки, ни связи, ни громкое имя, в отличие от аналогичной ситуации в Греции, например, или у нас.
Кроме того, там проверяют разрешение на строительство, и горе вам, если купленный дом построен незаконно, без надлежащего оформления земельного участка или не в соответствии с выданным разрешением. Вы будете сносить его за свой счет. «Чтобы не попасть в такую переделку, нужно убедиться, что все разрешения на строительство получены до его начала. При этом, если в документах значится двухэтажный дом, а построено пять этажей, считайте, что разрешения нет. И поблажек тоже не будет», — комментирует Андрей Кучин, генеральный директор агентства Prime Time Realty.
Ситуация на рынке Дубая тоже очень показательна. Как известно, многие инвесторы, вкладывавшие в недвижимость этой страны на стадии проекта или строительства, оказались в незавидном положении. Стройки встали, но, несмотря на это, контракты обязывают их исправно платить застройщикам по нереально высоким докризисным ценам. А не платить тоже невозможно, потому что Закон № 13 от 2008 г. «О временном реестре недвижимого имущества в эмирате Дубай» защищает застройщика, разрешая ему в этом случае отбирать недвижимость обратно, которая затем может быть повторно продана. |
