Новина

2010 ще е годината на бизнес имотите

04.01.2010

Близо 700 000 кв.м. нови бизнес имоти ще се появят на пазара у нас през 2010 година, прогнозират от консултантската компания Forton International. Този обем е естествено следствие от бума в недвижимите имоти през 2007 г. – 2008 г. и резултат от инвестиционните намерения, които стартираха в този период. Предлагането значително ще изпревари търсенето на пазара на бизнес имоти в България и въпреки промяната в посока изключително изгодни оферти за наемателите, ще отнеме няколко години преди новите бизнес площи да бъдат усвоени”, коментира Сергей Койнов, Изпълнителен директор на Forton International. Близо 416 000 кв.м. са новите търговски площи, които се очакват през 2010г. в цялата страна. Няколко големи модни марки и дискаунт веригите ще продължат успешното си развитие от 2009г., но търговските центрове имат нужда от повече успешни търговци, които в по-голямата си част през отиващата си година срещнаха сериозни икономически затруднения, предвид пониженото потребление на населението и забавеното кредитиране за разрастване. Поради големия обем нови търговски площи, добрите наематели имат изключителен избор, но е необходим икономически подем, за да се възползват от силната си позиция. Големите вериги, които вече са стъпили на българския пазар, продължават експанзията си по план, но по-малките компании се борят за оцеляване и по-скоро преговарят отстъпки в наемните нива, отколкото нови локации. Поради това бавната реализация на почти всички търговски проекти ще продължи без промяна поне през първата половина на 2010г., коментира Димитър Киферов, мениджър търговски площи във Forton International. Положително развитие за втората половина от 2010 г. се очаква поради факта, че Западна Европа е пред преодоляване на кризата. Това следва да мотивира водещите световни марки, които все още не присъстват на пазара през 2010 година, да преразгледат плановете си за експанзия и да се възползват от настоящите изгодни условия в България. Това, което ще е характерно за следващата година, е откриването на магазини на едни от най-големите марки на пазара за първи път в България, като Peek and Cloppenburg, испанският моден гигант Inditex с нейните брандове Zara, Bershka, Stradivarius, Pull and Bear, Massimo Dutti, както и магазини на Humanic, Reserved, Sephora, Gap и др. Средните наемни нива в търговските центрове ще се запазят на близки до постигнатите към момента по-ниски нива, като разликата между София и останалите по-малки градове на страната остава значителна, тъй като кризата се отрази най-вече на платежоспособността на потребителите в малките населени места. Очаква се след като бъдат открити новите търговски центрове в София през началото на 2010, част от търговците, особено тези в ниския и среден ценови сегмент, да насочат вниманието си към по–малките градове, където имат възможност да правят бизнес при много изгодни условия. Новите офис проекти, които ще бъдат завършени и пуснати в експлоатация през 2010 година, ще увеличат предлагането с 261 000 кв.м. Още през първата половина на годината ще бъдат завършени няколко големи проекта, сред които Polygraphia Office Center, първата изцяло офис сграда на Sofia Airport Center, European Trade Center, Megapark, Perform center и др. Това предполага увеличение на процента на незаетите офис площи, който към 3-тото тримесечие на 2009г. достигна 14.7%, както и продължаващо намаляване на нивата на наемите в началото на годината. През последните месеци понижаването на наемите вече дава резултат и все повече потенциални наематели се стремят да се възползват от това, като сключат реални сделки преди пазарът да се е обърнал, коментира Владислав Кайзеров, мениджър Офис площи във Forton. Основният фактор за развитието на офис пазара - очакванията на бизнеса за икономическото развитие в България и в международен план, които се очаква да се подобрят през 2010г. Ако използваме терминологията на борсовата търговия, 2010 ще е годината на достигане на нивото на подкрепа на наемите на офис площи около най-ниските им нива, които ще представляват и основата за растеж през следващите години. За наемателите това означава, че 2010г. е точният момент за подписване на дългосрочни договори за наем, с които ще постигнат изключително изгодни средни наемни нива за срока на договора.” Няколко нови проекта ще бъдат завършени и на пазара на индустриални площи с общ обем малко над 35 000 кв.м. Въпреки слабата икономическа активност, инвеститорите в този сегмент са по-оптимистично настроени и през 2010 година се очаква да започнат няколко мащабни проекта в близост до София. Ще започне и техният агресивен pre-leasing, което ще окаже сериозен натиск на цените на складови площи и ще доведе до сериозно разместване на пазара в този сегмент. Очакванията са наемните нива да се стабилизират на настоящите за вече съществуващи площи. Наемите за най-добрите проекти няма да надвишават ?5 / кв.м. Средната наемна цена ще се движи в диапазона от ?4-4,5 кв.м., споделя Александър Танев, мениджър Индустриални площи във Forton International. Проектите, чието изграждане предстои, имат възможността да са много по-гъвкави в ценово отношение поради значително намалените разходи за строителство в момента. По тази причина за площи над 5000 кв.м, които сега се договарят и ще започнат да се изграждат през 2010 г., цената ще е значително под 4 евро. В по-дългосрочен план се очаква компаниите, които са планирали изграждане на собствени складови или производствени сгради, да се пренасочат към наемане на същите площи, което ще стимулира търсенето. Причини за това са консервативното поведение на банките по отношение на кредитиране на проекти за изграждане на сгради, сравнително високите лихви, както и по-лошите бизнес резултати – намалени обороти и намалена печалба, при сериозен натиск на международния пазар по отношение на по-висока ефективност и конкурентноспособност. Това ще породи по-голям интерес към built-to-suit проектите (обекти по поръчка) с гарантиран дългосрочен наем. Големият обем нови бизнес сгради е потенциал за развитието на един друг сектор - Управлението на имоти. Според екипа на Forton International сградите, които реално ще започнат да функционират и да носят доходи, са с общ обем 400 000 кв.м. В последната една година се създаде един „нов наемател”, който е по-уверен, с по-високо самочувствие, наясно с особеностите на работата в бизнес среда и с кризата в сектора на недвижимите имоти, което повишава самочувствието му и той действа с усещане за новопридобита сила, коментира Геновева Борисова, мениджър на Управление на имоти във Forton International. Този наемател е с повече опит и познания, по-придирчив и в същото време много по-предпазлив. „Гладът” за качествени наематели ще принуди предприемачите да реорганизират бизнеса си и да предложат на наемателите високо качество при умерени цени и да оценят ролята на професионалното управление на имоти за привличане и задържане на наематели, добавя тя. Инвестиционният пазар ще бъде динамичен през 2010г., тъй като ще излязат много обекти, които ще отговарят на очакванията на международните инвеститори и наемните нива в тях ще са атрактивни за купувачите, защото ще имат потенциала да растат във времето, а с тях да расте и бъдещата стойност на имота. Инвестиционният пазар в България е силно зависим от състоянието на финансиращите институции и тяхната кредитна политика. От една страна, очакваме раздвижване на пазара през 2010г., в резултат на лоши кредити и необходимост за реализация на активи по обезпечения на вторичния пазар. В зависимост от броя имоти за реализация, това би могло да намали цените на имотите допълнително. От друга страна, при проектите в процес на изграждане, политиката за удължаване на срока на кредита често няма да е достатъчна гаранция за успех, ако няма конкретна и ясна стратегия за реализация на всеки отделен проект в състояние на слабо икономическо развитие и силна конкуренция. Ако банките успеят да запазят стабилност през втората половина на 2010г., благодарение на развитието на значими инфраструктурни проекти по Европейски фондове и стабилизиране на банките-майки в чужбина, и те започнат по-активно да финансират бизнеса в България, можем да очакваме положително пазарно икономическо развитие. В резултат ще се повиши доверието на международните инвеститори в страната и можем да очакваме от тяхна страна реализация на инвестиционни интереси.

Източник: Expert.bg

Share