Новина

България променя Правилата за регистрация на недвижими имоти

10.02.2026

В един от най-съществените си законодателни актове, свързани със сделките с недвижими имоти, България измени Правилника за вписванията, който урежда изискванията и процедурите за вписване на прехвърляния, тежести, искови молби и други юридически значими обстоятелства в Имотния регистър, както и предоставянето на информация, справки и удостоверения, издавани от регистъра. Тези спорни изменения влязоха в сила на 15 януари 2026 г. Причини за приемане на измененията Измененията имат за цел да се справят с проблема с имотните измами при сделки с недвижими имоти, да осигурят по-добри гаранции за защита на правото на собственост и да предотвратят неправомерна намеса в личния живот на гражданите. По-конкретно бяха приети следните промени: Издаване на незаверени преписи от нотариални актове До 15 януари 2026 г. всяко лице можеше да получи информация за вписвания, отбелязвания и заличавания относно недвижими имоти, удостоверения за наличие или липса на вписване, както и незаверени преписи от актовете, вписани в Имотния регистър. С измененията обаче този свободен достъп до информация и документи беше значително ограничен. Незаверени преписи и извлечения от вписани актове, отбелязвания и заличавания вече се издават само на: - заинтересовани частноправни субекти – страните по вписания акт, техните преки или косвени правоприемници и праводатели, както и техните надлежно упълномощени или законни представители; - органи с правомощия по закон, органи по изпълнение и съдебни органи – нотариуси и техните служители; адвокати, младши адвокати и вписани правни помощници; частни съдебни изпълнители и техните служители; съдилища, прокуратура, следствени органи и други органи или лица, изрично оправомощени със закон или с Правилника за вписванията; - други лица с правен интерес. По отношение на третата категория, измененията предвиждат съдията по вписванията да преценява индивидуално наличието на правен интерес, като заявителят следва да го обоснове с конкретни документи. В новия Правилник за вписванията са посочени и примерни категории лица с правен интерес (напр. лице, водещо преговори за придобиване на недвижим имот; лице, предоставящо посреднически услуги при придобиване на недвижим имот и др.). Автоматизиран достъп до информация Агенцията по вписванията вече предоставя специализирани услуги на лица с права върху недвижими имоти, които позволяват автоматизиран достъп до информация за извършени справки по тяхната персонална партида в Имотния регистър, както и за издадени преписи и извлечения от актове, отбелязвания и заличавания в книгите за вписвания. Тези услуги се предоставят срещу такса, определена в Тарифата за държавните такси, събирани от Агенцията по вписванията. Практическо значение на измененията и потенциални проблеми По същество физически и юридически лица могат свободно да получават единствено справки относно състоянието на правото на собственост и наличните тежести, както и относно извършените вписвания за съответните недвижими имоти, както и удостоверения за наличие или липса на такива вписвания. Справките съдържат информация, която потвърждава, че акт, отнасящ се до права върху недвижим имот, действително съществува, заедно с неговите идентификационни данни (том, номер на акта, година). Това ограничение произтича от факта, че българската система на вписванията е персонална и урежда вписването на актове, докато имотната партида има само спомагателна функция (т.е. съдържащите се в нея справки служат за установяване на описанието на имота). На практика обаче често не съществува имотна партида. Въпреки това, интерес представлява съдържанието на конкретния акт, а не информацията за регистрационния му номер или тома, в който е вписан. Допълнителен проблем, съществувал и преди изменението на Правилника за вписванията, е че справките не подлежат на проверка от служител на Агенцията по вписванията (т.е. няма гаранция, че съдържанието на дадена справка съответства на информацията във вписания акт). Това създава предпоставки за множество грешки и пропуски в издаваните справки. Горното важи и за широко използваните удостоверения за тежести. За да получи удостоверение за тежести, заявителят следва да представи набор от документи, включително документ за собственост. Когато обаче заявителят не е собственик или адвокат, той не може да получи копие от документа за собственост. По този начин законодателят е създал възможност за получаване на удостоверения за тежести, но същевременно е поставил пречка за реализирането ѝ. Новите автоматизирани услуги на Агенцията по вписванията пораждат и опасения за кредиторите. Първият въпрос, който кредиторът изследва при преценка на финансовото състояние на длъжника, е притежанието на недвижими имоти и евентуалните сделки с тях, които биха могли да бъдат атакувани. Ако длъжникът използва автоматизираните услуги, той може да узнае, че негов кредитор (или неговият адвокат) предприема действия по принудително изпълнение. Това може да даде предимство на длъжника, като му позволи да се разпореди с имущество преди кредиторът да може да предприеме защитни мерки.

Източник: CMS Law-Now

Share