Новина

Големина на шрифта: A A A

Как лихвите по кредитите променят пазара на жилища

20.01.2026

Динамиката на пазара на жилища е тясно свързана с лихвите по кредитите. Промяната в лихвите, освен на месечната вноска по заема, влияе и на темпа на строителство и на общото предлагане на недвижими имоти.

Когато заемите поскъпват, част от купувачите се отказват или свиват бюджета си. Когато поевтинеят, повече хора могат да си позволят покупка и търсенето се засилва. Разбирането на тези процеси е съществено за всеки, който желае да управлява разумно личните си финанси в дългосрочен план.

В тази статия ще представим как лихвите по кредитите влияят върху решенията за покупка на жилище и върху пазара на жилища като цяло. Ще разгледаме какво се случва с банковите условия по заемите след приемането на България в еврозоната и как това се отразява на цените и предлагането.

От лихва към месечна вноска: защо 1% може да промени бюджета
Хората често гледат само номиналната лихва, а реалната цена на кредита зависи и от такси, застраховки и комисиони. Затова при сравнение на оферти на различни банки има смисъл да се проследи и годишният процент на разходите (ГПР). Този показател включва всички разходи по кредита в един процент. Дори разлика само от 1% се усеща осезаемо в дългосрочен план.
Ако сравним два ипотечни кредита с една и съща сума (200 000 лв.), еднакъв срок на погасяване (25 години) и фиксирана лихва за целия период – съответно 2,5% и 3,5%, разликата от 1% означава приблизително 104 лв. по-висока месечна вноска. Това е разход, който натоварва бюджета в дългосрочен план и ограничава други финансови цели като създаване на резервен фонд, спестявания за обучение и квалификация, ремонт или обзавеждане и др.

Това става още по-важно, когато купувате с инвестиционна цел. При инвестиране в недвижими имоти всяко покачване на лихвата по ипотечния кредит увеличава разхода и намалява нетния доход от наем.

Как се формират лихвите по кредитите след приемането на България в еврозоната
На 1 януари 2026 г. България стана част от еврозоната и въведе еврото като законно платежно средство. В резултат търговските банки автоматично преизчислиха всички сметки и кредити в евро по фиксирания курс 1 евро = 1,95583 лева. Това означава, че валутата по договора се сменя, но сроковете и графикът на плащанията остават същите.
Въпросът, който вълнува хората в момента, е как се определя лихвата по жилищните кредити след 1 януари 2026 г. При много договори с променлива лихва банката използва формула от две части: референтен лихвен процент (референтна стойност, която се движи във времето) плюс фиксирана надбавка. В страните от еврозоната референтната стойност често се обвързва с EURIBOR (Euro Interbank Offered Rate, лихва на междубанковия пазар в евро), а банката актуализира лихвата според правилата в договора.

Механизмът е ясен: при променливите лихви банката стъпва на референтен индекс и надбавка. По-важният въпрос е как тази промяна се пренася върху реалния пазар – търсенето, цените и темпа на новото строителство.

Как EURIBOR и новите банкови условия ще се отразят на пазара на жилища през 2026 г.
След 1 януари 2026 г. ипотечните заеми у нас започват да следват движението на лихвените проценти в еврозоната. Това се отразява на решенията за покупка и се пренася директно върху търсенето на жилища.
Когато EURIBOR и крайните лихви се покачват, част от купувачите получават по-ниска одобрена сума или се насочват към по-достъпен имот. От друга страна, когато лихвите се понижат, повече хора могат да си позволят покупка на имот и пазарът реагира с по-активно търсене. Често ефектът идва с известно закъснение, тъй като много кредити имат период на фиксиране или преоценка на лихвените проценти през няколко месеца.

От страната на предлагането лихвите влияят през финансирането на строителството. По-скъпият кредит увеличава разходите по проектите и кара част от строителните компании да планират по-предпазливо следващите етапи. При по-достъпно финансиране инвеститорите стартират по-лесно, а предлагането реагира по-бързо. Така лихвената среда през 2026 г. ще продължи да определя не само колко хора купуват имоти, но и колко нови жилища излизат на пазара.

Лихвите по кредитите остават един от ключовите фактори за пазара на жилища, защото влияят едновременно на месечната вноска, на бюджета на купувачите и на темпа на строителство. Примерът с разлика от 1% показва как една наглед малка промяна се натрупва във времето и измества други финансови цели.
След приемането на еврото и преминаването към референтен индекс като EURIBOR, движението на лихвите ще се пренася все по-осезаемо върху решенията за покупка, върху търсенето и върху предлагането на жилища през 2026 г.

Източник: www.dnesbg.com