Новина

Кризата доведе до естествен подбор на имотния пазар

28.01.2009

В началото на 2008 година пазарът в България се радваше на добра перспектива, но през второто полугодие се изправи пред предизвикателствата на световната финансова криза, което значително промени хода на развитие не само в сферата на бизнес имотите, но и в жилищния сектор. Липсата на кредитен ресурс в условията на криза спря изграждането на множество проекти, част от които прибързани и неконкурентни и осъществи естествен подбор на проектите на пазара на недвижими имоти. Това се посочва в годишния анализ на Фортън за изминалата 2008 година. Компанията е специализирана в предоставянето на услуги свързани с бизнес имотите както в страната, така и в чужбина. Еуфорията от 2007 г. доведе до обявяването на множество нови мащабни проекти, чието реализиране потенциално можеше да доведе до пренасищане на пазара. Влиянието на финансовата криза се прояви в страната посредством затегнатите мерки по отпускане на кредити и увеличение на лихвените проценти, които в определен момент доведоха до пълен застой в процеса на финансиране. В последните месеци на 2008 г. се наблюдаваше намаление на строителната активност спрямо началото на годината, като постепенно това даде своето негативно отражение и върху заетостта в строителния сектор. Временното отдръпване на капитали обаче подейства оздравително върху пазара, се посочва в анализа на Фортън. Бумът на нови и все по-мащабни проекти през 2007 г. и 2008 г. криеше сериозната опасност от създаване на ситуация на свръхпредлагане, което трябваше да бъде редуцирано. По този начин предприетите мерки за ограничаване на финансовата криза под формата на ограничения и дори откази за финансиране подействаха като естествен регулатор за стабилизиране на пазара на недвижими имоти в България. Според експертите на компанията основните ефекти от финансовата криза в сектора са спад в цената на земята; забавяне при наемите на търговски площи и понижение на наемните нива предвид очакване за свито потребление спад между 15 и 20% в наемните нива на офисите през последното тримесечие на 2008 г., най-вече за проекти извън центъра на София; ограничено предлагане в логистичния сектор поради ниската възвръщаемост от подобни проекти в резултат на завишените цени на парцели; повишаване на доходността във всички сегменти спрямо нивата от края на 2007 г. търсене от страна на инвеститори на доходност от над 10% по инвестиционни сделки, с което се получава разминаване между продавачи и купувачи и застой на инвестиционния пазар към края на 2008 г. Пазар на земя Основно влияние при бъдещото развитие на проектите оказва пазарът на земя, на който през изминалата година се наблюдаваха най-съществени спекулации в ценовите нива. В резултат на високите цени редица проекти бяха нелогично оскъпени. И в момента пазарът изобилства с предлагане на терени, обявени за продажба при нелогично високи цени на РЗП и съответно не позволяващи възвръщаемост от инвестицията в тях. Цената на земята обикновено формираше до 30% от стойността на готовото строителство, което не винаги представляваше изгодна инвестиция за инвеститорите. Същевременно исканите обезщетения от собственици на терени достигнаха до 45% от общата стойност на проектите за привлекателни локации в столицата и до 35% в другите градове на страната. Това от своя страна отдръпна потенциалните инвеститори от закупуване или обезщетяване на терени с изготвен проект на идейна фаза. В края на 2008 се получи голямо предлагане и занижено търсене на парцели при обявените ценови нива, което логично започна да понижава цената на земята. Жилищни имоти В жилищния сектор наблюдаваният ценови ръст от 15% за големите градове през първата половина на годината доведе до съревнования не само сред потенциалните купувачи, но и сред самите инвеститори кой първи да купи или да започне да строи. През 2008 г. продължи реализирането на множество жилищни проекти в кратки срокове без осигуряване на необходимата инфраструктура. Надпреварата се базираше главно на стремежа за бърза печалба от спекулативното вдигане на цените. В крайна сметка наложените ограничения при отпускането на ипотечни кредити през третото тримесечие на годината отдръпна голяма част от купувачите и остави на пазара само тези, които не разчитат на финансиране от банките при покупка на жилища. Така хората, разполагащи с налични средства имат значително по-голям избор в настоящата ситуация на увеличено предлагане и спадащо търсене. Същевременно конкуренцията сред инвеститорите в жилищни проекти стана по-ожесточена и се наложи редуциране на ценовите нива за по-непривлекателни проекти с лоша локация или без необходимата инфраструктура. Проблемът с нереализираните проекти в жилищния сектор има своето отражение най-вече в столицата, където понастоящем са обявени близо 2,2 милиона кв.м. жилищни площи в строеж (около 25 000 жилищни единици). Така в последните месеци на 2008 г. се наблюдава застой на продажните цени в някои райони и спад до 15% в други, като разбира се промените в ценовите нива се определят не само от локацията, но и в зависимост от други предмиства и недостатъци на конкретните проекти. Процентното изменение на цените на жилища в строеж за 2008 г. се изразява в 12% ръст, като в тази цифра е отчетен засиления растеж през първата половина на годината и последващия спад за периода октомври - декември 2008 г. Същевременно при готовите жилища ръстът продължи макар и с по-забавени темпове, като на годишна база достигна ръст от 20-22 % в цените на жилищни имоти в страната. Търговски площи Сегментът търговски площи се развиваше активно през изминалата година и най-близо до очакванията на анализаторите в сектора. Отвориха врати първите големи центрове тип мол и в други градове на страната след столицата - Мол Варна през юни 2008 г. и Парк Мол в Стара Загора през октомври 2008 г. Успехът на първите обаче не е задължителен и за всички последващи и бързо стана ясно, че пазарът на търговски площи в България няма капацитета да понесе реализирането на всички обявени проекти. Към настоящия момент са отпаднали или замразени редица проекти за молове и търговски центрове в страната, чиято планирана търговска площ надхвърля 1,02 милиона кв.м. (разглеждани са само големи проекти с отдаваема площ от над 10 000 кв.м.). Отпадането на много проекти обаче направи добра услуга на пазара на търговски площи, тъй като далеч по-сериозен проблем щеше да е осъществяването на всички първоначално замислени обекти и настъпване на свръхпредлагане в този сегмент още преди концепцията за мол да е успяла да се развие в страната и да се наложи сред българските потребители. В сектора инвестиционни продажби беше финализирана сделката за покупка на Мол Варна от шотландската Милър Груп, на Карфур Мол на бул. Цариградско шосе от гръцката Асос Кепитъл, както и придобиването на Сити Център София от фонда Heitman European Property Partners. Доходността от търговски площи за 2008 г. се движеше около 7,0 - 7,5%, но трябва да се отчете, че сделките бяха договорени през 2007 и началото на 2008 година. Последните индикации на пазара са, че тези нива на доходност са трудно постижими в края на 2008. В строеж в страната в момента са 17 мола и още 15 сравнително големи търговски центъра (с отдаваема площ над 10 000 кв.м.), като се очаква със завършването им на пазара да излязат 791 хиляди кв.м. нови търговски площи. На идейна фаза са още 750 хиляди кв.м. търговски площи - т.е. още 25 обекта, най-голям брой от които в София, Варна и Бургас. По отношение на наемните нива първата половина на годината беше успешна и се наблюдаваше стабилен ръст поради засиления интерес от страна на местни и международни търговски марки. Отражението на кризата се прояви в посока постепенно намаляване на наемите предвид по-ниската покупателна активност в последните месеци на 2008 г. Тепърва предстои установяването на защитимите наемни нива във всички градове, в които функционират или предстои изграждането на молове. Наемните нива в търговските центрове варират в широкия диапазон от 15,00 - 80,00 евро/кв.м. за столицата и 10,00 - 60,00 евро/кв.м. за другите големи градове на страната, като конкретните стойности се определят от редица фактори като локация, големина на помещенията, типа на наемателя и др. Наемите на магазини по основните търговски улици в големите градове за момента изпреварват нивата от търговските центрове, като се движат в рамките на 70 - 130 евро/кв.м. Офис площи Изминалата 2008-ма г. не беше особено динамична за офис пазара в България по отношение на инвестиционни сделки и завършени нови площи въпреки добрия старт със стабилни и сравнително високи наемни нива и доходност от 7,5%. И докато интересът към моловете се запази през изминалата година, то пазарът на офис площи отбеляза известен спад, както в отдаването под наем, така и по отношение на продажбите. Сделките с офиси представляват едва 6-7 % от извършените през годината транзакции с недвижими имоти. До известна степен липсата на големи инвестиционни продажби се обяснява с факта, че през 2008 г. бяха завършени едва 3-4 по-големи офис проекта, сред които София Бизнес Център с отдаваема площ от 23 600 кв.м., Авто Юнион център - 9 400 кв.м., Екс Ес Тауър - 5 440 кв.м. Някои от завършените проекти обаче не успяха да постигнат съществена заетост с наематели и съответно не привлякоха интереса на инвеститорите. Общата площ на усвоените през годината офиси се изчислява на около 140 хиляди кв.м., като в тази стойност се включват както наетите, така и продадените офис площи. На практика това е спад от 15%, спрямо данните за 2007 г. - 165 000 кв.м. Наемните нива в много райони значително се понижиха в последните месеци и се настроиха към настоящите условия след големия подем от края на 2007 г. и началото на 2008 г. Редица инвеститори осъзнаха, че нива от 15,00 - 17,00 евро/кв.м. за клас В офиси с локация в крайните квартали на София са непостижими за момента, което доведе до естественото установяване на по-ниски нива от 11,00 - 13,00 евро/кв.м. И при този сегмент, както и при търговските площи, се наблюдава повишаване на процента на доходност спрямо края на 2007 г., когато Лендмарк България беше продадено при доходност между 7% и 8% за различните имоти в портфолиото. През 2008 г. нямаше достатъчно инвестиционни сделки, които да дадат яснота за доходността, като според Фортън минималната постижима доходност за момента е 8.5%. Понастоящем 721 хиляди кв.м. офис площи са в строеж само в столицата, като за останалата част от страната тази цифра е 356 хиляди кв.м. Значителен е и броят на отпадналите проекти, най-много от които в столицата - проекти с предвидена офис площ от близо 850 хиляди кв.м. Логистични площи Пазарът на логистични площи в най-голяма степен зависи от пазара на земя и затова през изминалата година претърпя съществени затруднения при развитието си. Високите цени на парцелите повишиха риска и понижиха възвръщаемостта на инвестицията, което на практика обезсмисли изграждането на нови логистични центрове и складови бази. Така въпреки необходимостта от модерни логистични площи, редица проекти останаха само на идейна фаза или се реализират при значително редуциране първоначално предвидения обем площи. През годината бяха обявени два мащабни проекта за индустриални паркове: в София край Божурище - логистичен парк с 538 000 кв.м. складови площи и в Пловдив - проектът на Иммо Индъстри Груп с площ от 80 000 кв.м. И докато първият проект е все още на идейна фаза, то австрийският инвеститор в Пловдивския парк вече има издадени виза за проектиране и разрешително за строеж и има готовност да започне строителни дейности. През лятото на 2008 г. бе открита първата сграда (А1) от Логистичен Парк Варна, а в края на есента и Сграда А2 от комплекса получи разрешение за ползване при 100% заетост на площите. Напредък отбеляза и проектът София Еърпорт Център, в който вече са напълно отдадени под наем първите две сгради, а сграда 3 се очаква да бъде готова до средата на 2009 г. От декември 2008 г. вече официално функционира първата логистична сграда от проекта. Общият обем на усвоените логистични площи (отдадени под наем или продадени) се изчислява на 38 700 кв.м., което е значително по-малко от данните за 2007 г. Наемните нива останаха стабилни през цялата година (с преобладаващи нива от 4,00 - 5,50 евро/кв.м. за страната и 5,00 - 6,00 евро/кв.м. за столицата), като недостигът на модерни логистични площи даде възможност дори за ръст на наемите от 10-15% през последните месеци.

Източник: Expert.bg

Share