Century Homes недвижимость Велико Тырново, квартиры, дома, аренда через Century Homes. Недвижимость в Велико Тырново и Болгарии

Покупка отеля: тонкости инвестиций

Размер шрифта: A A A

Сегодня у россиян все более популярной становится покупка зарубежной недвижимости, приносящей доход, – и множество запросов касается приобретения отелей в Европе; какие тонкости есть у такого рода инвестиций, какой минимальный бюджет потребуется, на какую доходность можно рассчитывать – ответы на эти и множество других вопросов вы найдете в этой статье.
Главные особенности

Эксперты отмечают, что непосредственно сделка и процесс покупки отеля мало чем отличается от покупки жилой или коммерческой недвижимости за границей. Однако тонкости будущего бизнеса обуславливает ряд важнейших формальностей, без которых успех дела просто невозможен.

Месторасположение отеля, сезонность, популярность региона, развитость инфраструктуры, прирост туристического потока в стране в целом и в этом месте в частности – вот ряд факторов, на которые нужно обязательно обращать внимание при принятии решения о покупке.

Когда подходящий объект найден, перед его приобретением важно провести тщательную предварительную работу: оценить состояние здания, проанализировать, когда потребуется ремонт, нужны ли будут конструктивные изменения, есть ли возможность получить льготный кредит на реконструкцию и многое другое. Необходимо рассмотреть и аспекты, связанные с безопасностью жизни будущих постояльцев и персонала: пожарное состояние помещения, степень изношенности лифтов и электрики, наличие страховки и др.

Не менее важным фактором станет управление отелем. Отельный бизнес требует очень больших трудозатрат и времени. Если покупатель планирует самостоятельно вести бизнес, то специалисты рекомендуют «погружаться» это специфическое занятие тем, кто планирует жить в стране постоянно или большую часть года, хорошо владеет языком, знаком с менталитетом местного населения… и, безусловно, с навыками ведения отельного бизнеса. А если покупка отеля – это инвестиционный проект и приобретается уже готовый бизнес, то покупателю важно получить ответ на вопрос: «Почему отель продается, если он приносит прибыль?»

Именно поэтому инвестору необходимо найти надежную риэлторскую компанию, которая профессионально проконсультирует по всем текущим вопросам и поможет грамотно выбрать объект и провести сделку. А также – поможет в привлечении аудиторов, пожарников, архитекторов и инженеров и др., стоимость услуг которых добавится к дополнительным расходам.

Самостоятельное ведение бизнеса или управляющая компания?

Пожалуй, все специалисты зарубежного рынка недвижимости в один голос скажут: при покупке отеля специфические знания ведения бизнеса не требуются, но очень желательно, если они будут! Это позволит избежать множества вопросов не только процессе выбора объекта и совершения сделки, но и неприятных «сюрпризов» в дальнейшем.

В целом профессионалы риэлторских агентств, специализирующихся на продаже жилой и коммерческой недвижимости в Европе, разделяют отели на несколько основных категорий:

Стоимостью от ?500 000 до ?1,5 млн – отель с небольшим номерным фондом до 20 номеров;
Стоимостью ?2-?5 млн – отель с номерным фондом до 50 номеров;
От ?5 млн и выше – отели высшей категории.
Зачастую, небольшие европейские отели являются семейным бизнесом, в котором задействованы члены всей семьи. Это позволяет вести дело без оплаты услуг персонала, что является весьма затратной статьей бюджета. То же самое касается и управляющей компании – привлекая ее, собственник автоматически заметно снижает свой доход.

Так в каких случаях управляющая компания (УК) необходима, а в каких можно обойтись без нее?

При самостоятельном управлении отелем необходимы опыт, навыки, а также отличное знание среды: законодательства государства, специфики ведения в нем отельного бизнеса, ментальности жителей и т.п. Ключевым фигурам управления отелем просто необходимо хорошее владение языком, умение выполнять несколько задач одновременно, а также хорошо общаться с людьми. А если имеется ресторан – то в идеале, если кто-то из членов семьи к тому же будет являться еще и поваром.

В том случае, если соблюдение всех этих требований для собственника невозможно, эксперты рекомендуют либо остановиться на покупке двух-трех апартаментов под сдачу, либо приобрести уже действующий, раскрученный отель с «готовыми» бизнес-связями, налаженной базой клиентов, действующим интернет-сайтом, персоналом и управляющим. В течении года-двух, при активном участии в жизни отеля, новый владелец может научиться всем тонкостям данного бизнеса – и уже затем вести его самостоятельно, что снизит расходы на управление.

Если покупатель рассматривает отель исключительно как инвестицию и не желает активно им управлять, безусловно, в этом случае без услуг управляющей компании не обойтись. Подобрать ее владельцу поможет риэлторское агентство. Хорошо – если оно имеет представительство «на месте». На рынке много новичков, которые на словах обещают золотые горы, а на практике – способны привести даже самый замечательный отель в плачевное состояние, поэтому процессу следует уделить должное внимание.

Любой крупный бизнес – в частности, ведение дел отеля стоимостью от ?5 млн и выше, отелей уровня 4-5 звезд, – требует привлечения управляющей компании. Необходимо заключить контракт с проверенной фирмой, которая на практике знает, какой должна быть структура экономически выгодного отеля, с легкостью организует последовательность всех необходимых работ, продумает логистику потоков клиентов и другие составляющие успешной деятельности предприятия.

Выбор УК во многом также зависит от категории отеля и его направленности: индивидуальный туризм, группы, бизнес-клиентелла. Важен также и опыт самой компании. Так, если собственник желает привлечь больше туристов из стран СНГ, к сотрудничеству потребуется фирма с соответствующим опытом и базой данных и т.д.

Готовый бизнес или просто здание?

В этом вопросе также очень важно понимание того, имеет покупатель навыки в ведения отельного бизнеса – или нет. Если инвестор хорошо ориентируется в отельной среде, или он сотрудничает с надежной управляющей компанией, то можно приобрести пустое здание, провести в нем капитальный ремонт – и в результате получить отель, соответствующий всем пожеланиям и эстетическим предпочтениям владельца. В большинстве случаев, этот путь окажется дешевле в плане начальных инвестиций, но потребует времени на ремонт, закупку оборудования, получение соответствующих разрешений, раскрутку отеля и т.п.
При решении покупать «только стены» очень важно найти действительно подходящий объект, расположенный в туристически привлекательном месте, максимально использовать все существующие на рынке возможности по привлечению государственных дотаций, выгодных банковских средств. При запуске отеля «с нуля» собственнику просто необходим четко проработанный бизнес-план.

При условии покупки готового бизнеса, начальные инвестиции будут гораздо выше, но и прибыль (если это ликвидный отель) будет получена сразу. Безусловно, цена готового бизнеса будет относительно высокой, поскольку хорошие действующие отели дешево не продаются.
Бюджет

В среднем по Европе, отмечают эксперты, минимальный бюджет для приобретения ликвидного отеля составляет не менее ?1,5 млн. Но есть страны, в которых потребуются не столь высокие затраты, хотя и доход бизнеса будет, соответственно, меньше.

Так, в Болгарии можно приобрести небольшой отель с рестораном стоимостью ?250 000-?300 000, но для приведения его в «товарный вид» потребуются вложения, хотя и не такие большие, как в странах Центральной Европы.
Также в прошлом году отличные показатели продемонстрировали горнолыжные курорты Болгарии, которые посетили более 70 000 гостей, а доход от туризма принес казне страны более 17,5 млн. Цены на отели в Болгарии в целом ниже, чем по Евросоюзу, а в недавно опубликованных отчетах международных консалтинговых компаний Cushman & Wakefield и Colliers International прогнозируется увеличение объемов продаж и небольшой рост цен как в секторах коммерческой, так и жилой недвижимости страны.
В болгарском туристическом городке Велико Тырново (старая столица Болгарии) полностью отреставрированный отель на 15 номеров в историческом здании, готовый для проживания гостей, можно приобрести за ?550 000. Более «скромный» на такое же количество номеров обойдется в ?310 000.
Дополнительные вложения и средняя доходность

В большинстве случаев отели и другая коммерческая недвижимость обязательно потребуют дополнительных вложений – как в само здание, так и в управление, в организацию потока туристов и т.д. Объем затрат будет зависеть от состояния приобретаемого объекта и ряда индивидуальных факторов, включая сезонность, наличие ресторана, персонала и др. Оформление же сделки добавит к цене около 10-11%.

Что касается доходности, то сегодня средним показателем по Европе, при привлечении управляющей компании, считается 5%. Хотя на конечную цифру будет влиять огромное количество факторов: уровень отеля, его площадь, популярность, наличие персонала и т.д. Хорошим показателем считается 7% годовых. Довести доходность до 10% можно при полностью самостоятельном и эффективном управлении бизнесом. А увеличить эту цифру еще больше можно, привлекая банковское финансирование в случае наличия дешевых банковских средств в стране. Так, эксперты рынка недвижимости отмечают, что инвестор, вложив в бизнес ?1 млн, как правило, работает с ?2 млн.

10 советов инвесторам, решившим купить отель за границей.

1. Относитесь к покупке отеля как к любому серьезному бизнесу, продумывайте и просчитывайте все до мелочей: бюджет, штат, доходность, сроки окупаемости.
2. Найдите надежного партнера – компанию, которая может профессионально подыскать необходимый вам объект и совершить сделку.
3. Правильно выбирайте страну, город и место. Обязательно учитывайте сезонность гостиничного бизнеса. Исследуйте статистику!
4. Не старайтесь купить слишком дешевый объект: он, скорее всего, будет связан со множеством «подводных камней» и дополнительных затрат.
5. Посмотрите на отель с точки зрения клиента. Удобно ли до него добираться? Легко ли его найти в интернете? Вкусно ли в нем можно поесть? Удобные ли кровати? Продумать нужно все до самых мелочей.
6. Учите язык страны, в которой находится отель.
Будьте готовы к многозадачности и работе по 12-14 часов в сутки.
7. Обязательно узнайте, предлагается ли ипотечный кредит для покупки данного отеля, поскольку банки финансируют ликвидные объекты – и редко дают ипотеку на неликвидные объекты.
8. Не рассчитывайте на сверхприбыль, сегодня в этом деле прежде всего важна стабильность.
9. Руководствуйтесь здравым смыслом, а не эмоциями при совершении сделки!