Century Homes недвижими имоти Велико Търново, апартаменти, къщи, наеми чрез Century Homes. Имот във Велико Търново и България

Ипотечните кредити

Големина на шрифта: A A A

Изгодна инвестиция чрез ипотечен кредит

Всяко трето жилище в България се купува с ипотечен кредит, сочи статистиката. С интереса към инвестиция в недвижим имот, нарастна и интересът към предложенията на кредитните институции, които отпускат дългосрочни кредити срещу ипотека на недвижим имот (апартамент, къща, урегулиран поземлен имот и т.н.) .

Тези кредити се отличават с голямото си разнообразие – тип на погасителния план, валута, лихвен процент, метод за определяне на кредитоспособността и др. Размерът на кредитите зависят от оценката на ипотекирания имот - различните банки финансират между 70% и 100 % от стойността на сделката. Някои банки искат доказване на дохода на кредитоискателя/ите, за други не е наложително, но често лихвените проценти са по-високи.

Различни са критериите за оценка на платежоспособността на кредитоискателя/ите, отнасящи се за основните им доходи. Обикновено 100 -150 лв. трябва да е минималния доход на член на семейството след плащането на месечната вноска по кредита. Ипотеката се изплаща за максимален срок от 20 до 30 години, като има ограничение за максималната възраст, която кредитоискателя/ите ще достигне/ат по време на срока на кредита - 58 до 65 години. Много банки предлагат по-добри условия при превод на заплатата или плащане на битови сметки през финансовата институция, отпуснала ипотечния кредит.

Ипотечните кредити могат да бъдат целеви и нецелеви. Целеви са кредитите за покупка на недвижим имот, за строителство, за ремонт и довършителни работи и за рефинансиране на друг ипотечен кредит. Обект на кредитиране при жилищен кредит може да бъде както готов недвижим имот, така и такъв в процес на строителство. Усвояването на средствата може да става еднократно и на части. Кредитът за строителство се отпуска за строителство на еднофамилни къщи, като средствата се отпускат на части. Банките изискват кредитополучателят да бъде собственик на терена, който ще се застроява. Обезпечение по този кредит може да бъде както обектът на строителство, така и друг недвижим имот. Търговските банки предоставят и кредити за ремонт и/или довършителни работи на недвижим имот, като обезпечение по кредита може да бъде както имотът, който ще бъде ремонтиран или подлежи на довършителни работи, така и друг недвижим имот.

Кредитните институции предоставят и потребителски ипотечни кредити, наречени нецелеви ипотечни кредити. Отново се прави ипотека на недвижим имот, но банките предоставят средства, без да се интересуват от тяхното предназначение.

Според погасителния план ипотечните кредити могат да бъдат с анюитетни или намаляващи вноски, със сезонни вноски, със собствен погасителен план и без погасителен план за определен период от време.

Според друга характеристика може да се изисква или не документално доказване на доходите на кредитоискателя.

Според типа на договорената лихва може да бъде ипотечен кредит с плаващ или фиксиран лихвен процент, както и комбинация от двата типа.

Лихвите могат да бъдат фиксирани или плаващи. Фиксираната лихва договорена при сключването на договора за кредит остава неизменна през целия период на изплащане на кредита. Плаващата лихва се състои от база, определена от банката, и надбавка, конкретизирани в договора за кредит. За база могат да служат общоприети индекси като: основния лихвен процент, софибор и леониа на БНБ, Euribor, Libor, както и базови лихвени проценти, определяни от самите банки. Следователно при промяна на базата се променя и лихвения процент, с които се олихвява кредита.

Общата сума на лихвите, платени за целия срок на кредита зависи от размера на лихвения процент, срока на кредита и типа на погасителните вноски. При анюитетните погасителни вноски сумата на общо изплатените лихви е по-голяма от лихвите, които ще се заплатят при същия размер на кредита, същият лихвен процент и същия срок, но при погасителен план с намаляващи вноски. Лихвите зависят и от валутата на кредита. В повечето случаи лихвите по кредити в евро са по-ниски от лихвите по кредити в лева. Масово се предлагат кредитни продукти с два лихвени процента – един по-нисък или без лихва за начален период (обикновено до 6 месеца) и по-висок лихвен процент за остатъчния период. При сключване на договор за кредит трябва да се обърне внимание не само на размера, но и на типа на лихвата, както и на възможността за предоговаряне на лихвените условия.

Освен договорената лихва, която безспорно е най-важния елемент от цената на кредита, банките събират и различни такси, изискват застраховка на ипотекирания имот и застраховка живот на кредитоискателя в полза на банката. Застраховките могат да бъдат „Злополука”, „Живот” или имуществена - за сметка на банката или за сметка на кредитоискателя. Цената на застраховката зависи от възрастта на кредитоискателя, сумата на кредита, срока на погасяване и здравословното състояние на клиента. Тарифните числа варират в много широк диапазон от 0,15 до 4%, като за кредитоискател на 35 години, кредит до 20години и сума на кредита - 50000 лева са около 0,3% - 0,5% годишно. Застрахователен договор се сключва за целия период, като най-добри са застраховките, при които застрахователната сума се намалява с намаляването на дълга.

Обикновено банките изискват покриване на всички рискове за ипотекирания имот, включително и заметресение чрез имуществена застраховка. Цената на застраховката зависи от вида на имота (жилище, офис, ателие), типа на конструкцията, общото състояние на имота и земетръсната зона в която се намира. Застрахователният договор е годишен, като се подновява всяка година от срока на кредита.

При ипотечните кредити банките начисляват еднократни и годишни такси. Таксата за кандидатстване (обработка на документи) за ипотечен кредит е еднократна и варира от 10 до 200 лева. Начислява се от почти всички банки. Заплаща се при подаването на документите за кредит и при неразрешен кредит не се връща. При някои банки таксата е разделена на две такси за кандидатстване и за оценка на дохода, но същността и на двете такси е една и съща.

Всички банки изискват плащане на еднократна такса за управление (усвояване) на кредит. Тя може да бъде фиксирана сума или процент от разрешения кредит. Размера и е от 0.5 до 2% от стойността на кредита. Начислява се и се събира при разрешен и отпуснат кредит върху пълния размер на кредита.

При ипотечните кредити се плаща годишна такса за управление (обслужване) , която е фиксирана сума, процент от остатъка на главницата или комбинация от двете. Размерът й е от 0.1 до 0.5% от остатъка по главницата и до 100 лв. при фиксирани суми. Банките начисляват и други такси: такса ангажимент – за времето на разрешен, но не усвоен в срок кредит; такса за оценка на имота; такса за предсрочно погасяване – 2-5% от остатъка по главницата при пълно предсрочно погасяване или от предсрочно погасената сума; такса за предоговаряне на условията на кредита - ако е предвидена такава възможност в договора; месечна такса за разплащателна сметка, обслужваща кредита и др. При учредяване на ипотеката се заплащат нотариална такса и такса за вписване на ипотеката.

08.09.2009