Century Homes недвижими имоти Велико Търново, апартаменти, къщи, наеми чрез Century Homes. Имот във Велико Търново и България

Съвети при договорите за наем

Големина на шрифта: A A A

Законът за задълженията и договорите съдържа лаконична уредба на този вид договори и оставя голяма част от уговорките на волята на страните.
Наемите са едни от най-често сключваните договори. И въпреки изобилстващата информация на тази тема много наемодатели и наематели допускат грешки при уреждането на отношенията си. Една такава грешка може да ви остави на улицата в най-неподходящото време.

Огромна част от проблемите се дължат на това, че масово се сключват бланкови договори, които не отчитат спецификите на конкретния случай. Шаблони на договори се теглят от интернет, а и самите агенции за недвижими имоти почти винаги използват едни и същи бланки, в които заменят само данните на страните. От друга страна, Законът за задълженията и договорите (ЗЗД) съдържа лаконична уредба на този вид договори и оставя голяма част от уговорките на волята на страните.

Тази статия ще засегне най-често срещаните проблеми при сключването на наемни договори, но ще акцентира и върху други по-нетрадиционни, но много важни пропуски, изяснявайки техните последици. Препоръките са ориентирани по-специално към договорите с физически лица, но са приложими аналогично и за юридическите лица.

Договорът за наем винаги трябва да се сключва поне в проста писмена форма и комуникацията да е писмена

Съгласно уредбата на наемите в ЗЗД обикновено ръкостискане е достатъчно, за да се сключи договор за наем. Това обаче е много рисковано, защото уговорките често са недоказуеми. Освен самия договор препоръчително е комуникацията по важни въпроси да бъде писмена - например предизвестията за прекратяване. Често страните използват телефона, за да се уведомяват за желанието си да се прекрати договорът, разчитайки, че другата страна ще спази устната уговорка. Обикновено неспазените предизвестия се обвързват с неустойки или други финансови последици и може да се окаже, че дължите голяма сума, ако не успеете да докажете, че наистина сте отправили предизвестие. Можете да уговорите уведомленията да се правят по имейл за общо удобство.

Предвидете промяната в наемната цена да става при обективни критерии

Ако сте наемател и искате да имате предвидимост на разходите за жилище, опитайте да договорите с наемодателя цената на наема да се повишава/намалява само при инфлационни промени например. Можете да уговорите сумата да се изменя до определен брой пъти годишно или договорът да може да се прекрати при облекчени условия, в случай че в даден момент цената достигне твърде неизгодни нива за която и да било от страните.

Съставете подробен приемо-предавателен протокол

При получаването на владението на имота/връщането на владението съставете подробен приемо-предавателен протокол за наличните мебели, уреди и цялостното състояние на жилището. Вече е стандартно подписването на протоколи, но обикновено са твърде общи – само се изброяват електроуредите и мебелите. Това за съжаление съвсем не е достатъчно. Добре е жилището да се огледа внимателно и да се опишат всички видими повреди и дефекти, ако има такива. Ако има керамичен плот, но той е напукан, това трябва да се опише възможно най-подробно. В противен случай наемателят рискува наемодателят да го обвини и да претендира заплащане на вредите. За наемодателя важи същият риск, ако плотът е бил здрав, а по-късно го получи повреден. Затова е в интерес на двете страни протоколът при нанасянето (и изнасянето) да бъде възможно най-изчерпателен. Ако наемателят е пропуснал да забележи нещо, добре е веднага да уведоми наемодателя за откритите нередности. Може също да се договорят периодични огледи, на които да се описва промяната в състоянието на вещите.

Бъдете внимателни с депозитите

Почти няма договори за наем, в които не е уговорен депозит в размер на поне един месечен наем. Депозитите имат за цел именно да гарантират на наемодателя, че бързо ще си получи обезщетението за причинени от наемателя вреди или непогасени задължения. За жалост някои наемодатели злоупотребяват и отказват да връщат депозитите, под предлог че наемателят е повредил нещо. Това е още един аргумент в подкрепа на подробните приемо-предавателни протоколи. Наемателите също злоупотребяват, като спират да плащат комуналните сметки известно време преди да се изнесат. Така си гарантират, че депозитът им няма да бъде задържан от наемодателите, а ще бъде използван от последните за покриване на неплатените задължения. Този проблем се решава със следващата препоръка.

Прехвърлете партидите за комунални услуги на името на наемателя или следете ежемесечно за неплатени сметки

За да се предпазят наемодателите (а и наемателите) от некоректни действия на другата страна, хубаво е своевременно партидите за ток, вода, парно да бъдат прехвърлени на името на наемателя. Така при писмени датирани уговорки и двете страни ще си гарантират, че няма да носят отговорност за сметки, натрупани от други лица. Уговорката за партидите впишете в договора. Ако пък има съображения за промяна на партидите, в интерес на наемодателя е да следи дали сметките се плащат редовно и да се предвиди предсрочно прекратяване на договора в случай на просрочени задължения.

Уговорете плащането на наема

Плащането на наема уговорете да се случва по банков път или издавайте разписка за всяка предадена сума. За да избегнете твърдения за неплатен/предплатен наем, погрижете се да разполагате с документ, подписан от другата страна, или с банково извлечение.

Адресната регистрация

Включете в договора задължение за наемодателя да съдейства на наемателя да регистрира адреса в наетото жилище като настоящ/постоянен. За наемателите не е без значение да бъдат регистрирани, където живеят. От една страна, това е обща препоръка към всички наематели, тъй като рискуват например да бъдат осъдени, без да разберат. Съобщенията и призовките от съдилищата се изпращат на адресите, където са регистрирани съответните получатели. Ако няма кой да получи съдебните книжа на адреса по регистрация, където не живеете, служителите на съда залепват уведомления със срок за получаване на книжата. Ако не се появите в дадения срок, счита се, че съобщението е било връчено надлежно и процесът продължава, без да сте се защитили. Това е пропуск на много наематели. От друга страна, проблемът става особено сериозен, ако в един момент наемателят се нуждае от адресна регистрация за определени цели – например за записване на дете в детска градина. Ако няма такава уговорка в договора, наемодателят може да откаже да съдейства.

Деклариране на доходите от наем

Недекларирането (освен че е административно нарушение) създава предпоставки за изнудване. Най-вече наемателите прибягват до изнудване на наемодателите си, заплашвайки да сигнализират за нарушенията, когато им бъде отказано възстановяването на депозит например.

И последно, макар че въпросът излиза извън рамките на самите договори за наем, препоръчваме страните да уговарят с агенциите за недвижими имоти, че комисионите за брокерски услуги ще се изплащат при предаване на владението от наемодателя на наемателя (аналогично на получаване на плащането от наемодателя). Предаването е самостоятелно действие, което завършва услугата, за която ще заплатите възнаграждение.

08.02.2016